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買房還是賺了?2018年全國住宅銷售均價漲了930元

2019-01-21 17:33 來源: 中新經緯

      2018年的全國房地產市場,從時間來看可謂“冰火兩重天”,上半年熙熙攘攘,下半年門庭冷落。但即便如此,已在高位運行的中國樓市,仍在創造新的高峰。

  國家統計局21日公布的數據顯示,2018年全國商品房銷售面積與銷售額分別達到了17萬億平方米與14.9萬億元,均創歷史記錄,商品房銷售均價約為8736元/平方米,其中,住宅均價約為8544元/平方米,比2017年上漲了930元/平方米。與此同時,商品房待售面積繼續減少,庫存規模降至57個月新低。

  房子沒降價?

  國家統計局公布的2018年1-12月全國房地產開發投資和銷售情況顯示,2018年,商品房銷售面積171654萬平方米,比上年增長1.3%,增速比上年回落6.4個百分點。銷售面積雖大幅放緩,但銷售額依舊保持了兩位數增長,2018年商品房銷售額為149973億元,增長12.2%,增速比上年回落1.5個百分點。

  “在如此嚴厲的購房政策和相對悲觀的市場預期下,2018年的房地產銷售數據繼續保持正增長,最大的原因就是城鎮化節奏仍在加快,購房需求依然強勁。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說。

  對于數據可以發現,2018年房地產銷售金額的增長幅度明顯高于銷售面積的增長幅度。58安居客房產研究院首席分析師張波認為,這既與房價上漲有關,也受到部分強二線城市供求量高位運行推動成交金額上揚的影響。

  以銷售額除以銷售面積,2018年中國的商品房銷售均價約為8736元/平方米,同比增長10.7%,嚴躍進稱,這是2010年以來最大的同比增幅。

  商品房包括住宅、辦公樓、商業營業用房三種物業類型,住宅占比最大,2018年住宅銷售面積、銷售額分別約占商品房銷售面積、銷售額的86%與84%。分開計算的話,2018年全國住宅、辦公樓、商業營業用房的銷售均價分別為8544元/平方米、14387元/平方米、11151元/平方米,分別比2017年的均價上漲了930元/平方米、844元/平方米、828元/平方米。

  ▲東部與東北地區商品房銷售面積出現負增長,中部與西部地區銷售額大幅增長。圖片來源:國家統計局網站

  分區域來看,中國東部與東北地區的銷售面積出現負增長,分別同比下降5%、4.4%,中部與西部地區則上漲6.8%、6.9%;在銷售金額上,東部與東北地區同比上漲6.5%、7.0%,中部、西部地區均呈現兩位數的增長,分別達到了18.1%、23.4%。

  中原地產首席分析師張大偉對中新經緯表示,從全國來看,房價上漲依然是主流,雖然分化趨勢持續,特別是中西部銷售面積漲幅遠超全國市場平均漲幅,三線城市成為本輪房價上漲、銷售面積上漲的集中區域。

  上行趨勢難持續

  2018年全國房地產開發投資超12萬億元,比上年增長9.5%,增速比上年同期提高2.5個百分點。嚴躍進認為,上述數據明顯好于預期,雖有各類降溫態勢,但說明企業心態依然不錯。同時,房屋新開工面積達到20.9億平方米,增長17.2%,增速可謂亢奮,這與企業在面臨資金壓力的情況下加快開發有關。

  但一些數據已經顯現頹勢。2018年,房地產開發企業土地購置面積29142萬平方米,比上年增長14.2%,增速比1-11月回落0.1個百分點,比上年回落1.6個百分點。中原地產研究中心數據顯示,2018年50大城市平均樓面價為2277元/平方米,比2017年的2627元/平方米下調了13.3%,這是多年來首次出現土地價格明顯下調的現象。

  在資金面上,房地產開發企業到位資金16.9萬億元,比上年增長6.4%,增速比上年回落1.8個百分點。其中,國內貸款、個人按揭貸款、利用外資均出現負增長;自籌資金為55831億元,增長9.7%;定金及預收款為55418億元,增長13.8%。

  “自籌資金、定金及預收款增長較快,說明更多房企開始采用‘高周轉’策略提高資金的利用效率,同時強化預售資金的回流,以減少財務成本支出。”張波說。

  雖然2018年商品房的銷售面積與銷售額均創下歷史記錄,但放眼2019年,部分專家認為,這種上行趨勢難持續。張波認為,2019年的房地產市場可以用“兩個回落、兩個趨穩”來形容,即“銷售回落、增速回落,土地趨穩、信心趨穩”,在“房住不炒”的調控預期下,今年的商品房銷售面積或將下行。

  “從市場走勢看,成交面積已經連續多月出現漲幅明顯放緩的趨勢,房企年底雖有沖刺銷售的行為,但成交面積仍出現明顯下調。如果2019年樓市調控政策不變的話,市場將明顯調整,拐點已經出現。”張大偉說。

  經過近兩年的去庫存,全國商品房待售面積已經降至5.2億平方米,同比下降11.0%,庫存規模降至57個月新低。嚴躍進稱,去庫存已經接近尾聲,這會對房價產生一定的支撐作用,隨著2019年供應量的增加,庫存或見底反彈。

(文章來源:中新經緯)

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