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中信證券:為何房地產銷售不再領先居民信貸?

2019-06-17 08:48 來源: 明晰筆談

  歷史上,居民中長期消費貸款增速拐點往往相對商品房銷售額增速拐點有一定的滯后,其拐點效應在2007、2009以及2015年均體現的較為明顯,其間居民中長期消費信貸往往滯后于商品房銷售增速的變動。然而2017年以來,居民中長期消費貸款與商品房銷售額間的相關性出現變化,盡管商品房總體增速不高,但居民長期貸款相對較高,并不符合銷售引導信貸的規律

  房地產供需調控有效的調節了居民房價上漲預期或許是原因:其一,房地產調控政策走向供需調控相結合。2016年下半年起,中國16個二線城市重啟限購政策;2017年起,房地產市場調控政策發力深化長效機制。貸款政策的邊際收緊已經成為主線,房地產調控政策從針對需求端限制逐步走向供需調控結合的新階段。其二,價格預期因素是居民中長期消費信貸相對滯后的原因。從商品房銷售均價增速與銷售額同步性的關系可以明顯看出,價格預期因素是居民中長期消費信貸增速有一定滯后性的主要原因。其三,完善的調控政策可能對價格預期因素有較好的控制。在供給側機制引入和需求側機制趨嚴的背景下,政策用房以及集體土地房屋建設可能會更好的滿足居民部門住房剛需。另外,首付比例與限購限貸政策也對堵塞投機性需求起到了積極作用,有效的控制了居民房價上漲預期。故而,居民中長期信貸和商品房銷售的同步相關性有所增強。

  從構建庫存指標的視角印證:借助同時反應供需兩側情況的商品房庫存指標,觀察“銷售-居民信貸”時滯和廣義庫存的關系,可以發現商品房供給開始趨向均衡,商品房庫存增速維持負區間已經出現,印證了雙側調控帶來的作用。預計后續商品房庫存在完善的調控政策管理下將不會出現太快的增長,供給需求的雙雙降溫或許會使得投機性購房進一步減弱,從而可能令居民信貸和商品房銷售的同步性進一步增強。

  債市策略:結合房地產調控政策邊際趨嚴的現狀,我們認為后續房地產庫存和調控政策都不會有太大的放松動作,居民房價價格上漲預期有望被控制。從這一點上說,目前5月商品房銷售的放緩或許已經體現在當前的居民信貸中,我們不認為后續居民信貸將會由于5月銷售有所下行從而大幅度下滑。但是考慮到房市整體降溫的大趨勢,居民中長期消費信貸增速逐步下降的趨勢是不變的。

(文章來源:明晰筆談)

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